상가 간주임대료 어떻게 계산할까? - 주택수, 소득세, 보증금, 분리과세

주택수나 임대소득 등 특정한 조건이 되면 보증금 또한 간주임대료로 하여 소득세 신고를 하여야 합니다. 주택수에 따른 세금, 분리과세냐 종합과세냐에 따른 세금이 다르기 때문에 주의하셔서 세금아끼시길 바랍니다. 오늘은 간주임대료에 대해서 알아보겠습니다.

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[목차]

1. 간주임대료란? 간주임대료 적용조건
2. 상가 간주임대료 어떻게 계산할까? 주택수 계산?
3. 간주임대료 소득세 계산 및 신고방법, 분리과세

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1. 간주임대료란? 간주임대료 적용조건

 

간주임대료는 임대인이 보증금을 은행에 예치한다고 생각하고 이것을 수입으로 보는 것을 말합니다. 세금을 매길 때 간주임대료로 보증금을 계산하곤 합니다. 

 

간주임대료가 세금으로 산입되려면 부부합산이건 본인이건 3주택 이상을 소유하고 합계액이 3억원을 초과한다면 간주임대료를 내는 적용대상이 됩니다. 간주임대료는 최근 2.9%까지 올랐으며 2023년에 3주택이라면 2024년도에 적용됩니다.

 

임대소득에 대한 세금으로 간주임대료와 고가주택, 다주택자가 들어갑니다. 그 중 3주택이 넘어가면 아무리 전세만 받고 있더라도 간주임대료로 치부되므로 세금관리에 더 신경써야 합니다.

 

 

주택임대소득에는 월세 + 간주임대료도 포함되서 계산되므로 소득세에서 필요경비를 꼭 산입해야합니다. 그래야 세금공제가 됩니다. 필요경비에는 취득세, 재산세, 관리비, 공과금, 수수료 등이 필요하며 더욱 줄이려면 복식장부를 이용하는 것도 방법입니다.

 

 

2. 상가 간주임대료 어떻게 계산할까? 주택수 계산?

 

상가주택이건 상가건물이건 상가가 있는 부분에 한하여 계산하는 것입니다. 현재 보증금을 예금에 넣는다고 한다면 1.2%이므로 5천만원이라면 1.2%를 곱해서 60만원이 간주임대료라고 할 수 있습니다. 2023년은 2.9%이므로 간주임대료 구간이라면 올해를 준비해야합니다. 

 

주택의 경우는 3채 이상부터 간주임대료를 측정하지만 상가의 경우에는 부가세 과세대상에 주택수 상관없이 모두 간주임대료를 계산합니다. 

 

만약 주택의 면적과 상가의 면적의 비율로 보았을 때 상가가 더 크다면 상가로 치부되고 주택이 크다면 주택으로 치부됩니다. 그러므로 과세와 면세가 달라질 수도 있습니다. 건축물대장에 보통 나와있습니다.

 

대출로 상가를 구매해서 월세를 통해 대출을 갚고 있다면 종합소득세나 부가가치세가 많이 나올 것입니다. 종합소득세에서 은행대출에 대한 이자납입내역서를 제출하시면 세금을 조금이나마 줄일 수 있습니다. 

 

 

이자납입내역서, 신용카드 내역서 등 공제할 사항을 적어서 세무사나 홈택스에 장부로 공제받으시면 됩니다. 

 

간주임대료 계산

5억원에 대한 간주임대료 계산

간주임대료에 변화되는 이율을 현재 예금이율 1.2%이고 내년에는 2.9%로 오른다고 합니다. 보증금 3억원이 처음 공제되며 그 이상 (5억원)에서 초과분 (2억원)에 대한 간주임대료가 부과됩니다. 

 

총 간주임대료 = (5억원 - 3억원) x 60% x 1.2%

보증금 5억원일 때 1년을 기간으로 정해서 나온 값이며 간주임대료 계산기를 이용하면 빠르게 얼마나 세금이 나올지 예상할 수 있습니다. 

 

간주임대료 계산기 사이트

 

 

3. 간주임대료 소득세 계산 및 신고방법, 분리과세

 

공동명의인 경우에도 1주택으로 보기 때문에 공동명의임에도 유의하셔야 하며 3억원을 초과하지 않는 것이 중요합니다. 간주임대료를 계산하려면 위의 목차에서 나온 주택의 수, 가격의 요건에 맞는지 확인하시고 적용합니다. 

 

우선 임대소득이 환산하고 3주택 이상이거나 3억원 이상의 주택이 있는지 확인한 후 연 소득이 얼마인지 계산한 후 소득세를 납부하시면 됩니다. 

 

3주택 이상이면서 월세수입의 합계가 2천만원 이상인 경우 분리과세 또는 종합과세를 선택할 수 있습니다. 분리과세를 선택하는 경우, 임대사업자를 등록했을 때와 등록하지 않았을 때의 세금이 다릅니다. 

 

분리과세 공제

- 임대사업자 미등록시 : 필요경비율 50%, 기본공제금액 200만원

- 임대사업자 등록시 : 필요경비율 60%, 기본공제금액 400만원

 

 

종합과세인 경우 기본세율인 6% ~ 42%를 합산된 금액에서 적용됩니다.

 

주의하셔야 할 점은 직장인 근로소득외의 금융소득이나 임대소득 같은 기타소득이 3400만원 이상이면 건강보험료가 증가하므로 소득을 맞춰서 장부를 작성해주시면 됩니다. 

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