임대사업자 현 상황에서 등록해도 괜찮은 걸까요? 정부에서 실거주를 위한 임대사업자 등록을 독려하고 있습니다. 전 정부에서만 해도 임대사업자는 혜택에 비해 의무사항과 제약이 많아서 장점이 없었는데 부동산 규제가 완화되면서 조금 풀어질 예정입니다. 오늘은 임대사업자 혜택과 제약, 등록방법에 대해서 말해보겠습니다.
[목차]
- 임대사업자 혜택, 해야하는가?
- 임대사업자 보증보험, 부기등기
- 임대사업자 전망
1. 임대사업자 혜택, 해야 하는가?
임대사업자의 혜택은 세금입니다. 임대사업자 등록을 하고 임대주택을 구매하면 세금혜택이 생깁니다. 혜택 받는 세금 종류를 보면 취득세, 재산세, 종합부동산세, 장기보유 시 양도소득세를 전부 또는 일부 감면받을 수 있습니다.
우선 재산세부터 시작입니다. 재산세는 전용면적에 따라 차등하여 감면받으실 수 있습니다.
전용면적 40제곱미터 - 면제
전용면적 60제곱미터 - 75% 감면
전용면적 85제곱미터 - 50% 감면
수도권 내에서 6억 원 이상의 주택, 수도권빼고 3억원 이상의 주택은 재산세 감면 대상에서 제외됩니다.
재산세의 경우 취득세에 비하면 큰 장점은 아니지만 6억원 이상의 주택은 적용되지 않으니 거의 오피스텔이나 아파텔에 적용된다고 보면 되겠습니다.
취득세의 경우 부동산을 취득했을 때 발생합니다. 세금으로 주택가격의 10%로 부담하게 되어있습니다. 막상 부동산을 구입하면 계약금 10% + 취득세 10%로 20%를 보통 준비해야 합니다. 하지만 임대사업자를 등록한다면 취득세가 거의 감면되므로 계약금 10%만 준비하면 됩니다.
전용면적 60제곱미터 이하 - 취득세 면제
전용면적 60제곱미터에서 85제곱미터 이하 - 취득세 50% 경감
종합부동산세에서 임대주택인 경우에는 당연한 얘기지만 주택합산 수에서 빼줍니다. 청약 같은 경우에도 가점을 위해 주택합산 수에서 빼주니 임대주택으로 투자하고 청약으로 1 주택을 구매하시는 것도 좋은 방법입니다. 저도 임대사업자를 이용해서 그렇게 이용하고 있습니다.
임대사업자의 임대주택은 주택 수로 포함되지 않는 것은 중요한 혜택입니다. 명심해 주세요.
마지막으로 양도소득세 혜택입니다. 8년에서 10년 이상 임대사업주택을 소유하면 양도소득세를 50% ~ 70% 감면받을 수 있습니다. 전 정부에서 다주택자의 양도소득세율이 심한 만큼 임대사업자를 타깃으로 하여 양도소득세율에 대한 혜택이 너무 없어졌습니다. 더구나 주택가격 제한도 있고 혜택이라기에는 너무 아리송한 양도소득세법입니다.
현 정부에서 규제를 조금씩 풀어주고 있으므로 임대사업자 혜택 같은 경우는 항상 뉴스가 나올 때마다 홈페이지에서 확인하여 봐주는 게 좋아 보입니다.
https://www.renthome.go.kr/webportal/cont/rgstBenefitGdncView.open
등록혜택 안내 < 임대사업자 안내 < 렌트홈
임대사업자 세제지원에 대하여 알아봅니다. 임대사업자 등록 시 주요 세제지원 ※ 아래 세제지원은 개인 사업자를 대상으로 작성되었으며, 세제지원의 구체적 요건 및 지원내용 등은 반드시 과
www.renthome.go.kr
2. 임대사업자 보증보험, 부기등기
임대사업자의 혜택은 여차저차했는데 아직 장애물은 많습니다. 임대사업자 등록을 망설이게 하는 것은 우선 보증보험입니다. 임대사업자는 세입자의 보증보험을 필수로 들어주어야 합니다. 세입자에게 좋은 제도이므로 임차인 자격으로는 임대사업자 집주인을 찾아 집을 구하시는 것도 방법입니다.
보증보험을 가입하려면 신규분양주택일 경우 감정가가 나와있지 않은데 감정평가를 의뢰해서 감정평가서를 받아 보증보험을 가입해야 합니다. 감정평가비용은 대개 40만 원 이상입니다. 생각만 해도 스트레스받는 일이죠. 게다가 보증보험비용은 집주인이 더 많이 부담합니다. 1년마다 갱신해줘야 하는 것도 일입니다.
임대사업자의 의무사항은 아직 남았습니다. 임대차 3 법 이후로 임대료 인상을 5%로 제한했습니다. 임대사업자는 전 세입자가 나가도 다음 세입자에게 전 세입자 가격의 5% 밖에 올려서 받지 못합니다. 이는 처음부터 제대로 가격을 받아야 한다는 뜻입니다. 월세나 보증금에 대한 제한 사항은 대출금리가 높은 현 상황에 치명적입니다. 이는 슬슬 완화가 될 것이라고 생각됩니다.
임대사업자는 임차인 부기등기도 해야 합니다. 보통 중개사와 연계된 법무사 분들이 소유권 등기하면서 진행해 주시는데 언급하지 않으면 해주지 않는 분도 많으니 꼭 말해주는 게 좋습니다.
3. 임대사업자 전망
저는 임대사업자 규제가 심해지기 전에 임대사업자를 등록해서 오피스텔 2채를 임대주택으로 운영하고 있습니다. 전 정부에 이어서 점점 혜택이 줄어들고 '이걸 왜 했나' 싶을 정도로 후회가 들었을 때도 있었지만 이미 한 것이 있기 때문에 해지하진 않았습니다.
현재는 임대주택 수를 늘리지 않고 현 정부가 의도한 대로 정책을 모니터링하고 있습니다. 정부에서는 다주택자, 건전한 임대사업자를 육성한다는 계획을 발표했었습니다. 이에 따라 실거주자를 위한 임대사업자 혜택을 늘려줄 것이라 생각됩니다. 공급이 많고 수요가 없는 지금 부동산 시장에서 실거주자를 위한 안전한 제도는 꼭 필요할 것입니다.
임대사업자의 등록의무나 제약이 혜택에 비해서 많은 만큼 문턱이 좀 낮아졌으면 좋겠습니다.
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