가로주택정비사업은 재개발, 재건축과 다르게 조합설립부터 시작하므로 빠르게 진행됩니다. 보통 3~4년으로 보기 때문에 디벨로퍼들은 이런 물건들을 노리는 경향이 있습니다. 오늘은 가로주택정비사업 분양권, 분담금, 자격, 조건에 대해서 알아보겠습니다.
[목차]
- 가로주택정비사업이란? 자격, 조건
- 가로주택정비사업 분양권 신청할 수 있을까?
- 가로주택정비사업 보상과 분담금, 절차는?
1. 가로주택정비사업이란? 자격, 조건
가로주택정비사업이란 재개발, 재건축에 비해 규모가 1만제곱미터 미만으로 작으며 정비기본계획, 정비구역, 조합설립이 생략되어서 평균 3~4년 안에 시행되는 소규모 주거환경 개선사업입니다.
이 사업은 조합이 구청장에게 조합설립인가를 받아 단독으로 시행하거나 조합 과반수 찬성을 얻어 SH나 LH와 공동시행합니다. 토지등 소유지의 80% 동의와 2/3 이상의 동의가 필요합니다.
이전에 토지의 소유자나 주택의 소유자는 가액 범위 안에서 최대 2주택까지 공급받을 수 있고 2주택 중 1주택은 전용면적 60제곱미터 이하로 공급가능합니다. 3년간 전매제한도 걸려있습니다.
가로주택정비사업 조건
1. 폭 6m 이상의 도로로 둘러싸인 13000제곱미터 미만의 가로구역이며 통과도로가 없고 사업시행구역은 1만제곱미터 미만이어야 합니다.
2. 노후건축물 또는 불량건축물 수가 2/3는 되어야합니다.
3. 기존주택 세대수가 단독주택 10호거나 공동주택 20세대, 둘 다포함 20채 이상이어야 합니다.
대부분의 재개발, 재건축 같은 경우 1인당 1주택을 공급할 수 있지만 가로주택정비사업은 2주택까지 가능합니다. 하나는 60제곱미터 이하의 작은 주택입니다.
조합원 분담금을 통해 부족한 자금을 충당하여 주택 수를 가져갈 수 있습니다. 재개발보다는 빠르게 끝나고 생각보다 요건이 단순해서 적용될 수 있는 곳이 많을 것이라 생각됩니다. 정부에서도 분담금을 지원하는 정책이나 지원금이 있기 때문에 한번 알아보는 것도 나쁘지 않아보입니다.
2. 가로주택정비사업 분양권 신청할 수 있을까?
우선 가로구역이란 도로 및 시설로 둘러쌓인 지역을 말하고 사업시행구역은 주택정비사업으로 정해진 구역을 말합니다. 가로구역이 13000제곱미터 미만으로 더 큰 조건이며 현재 지역이 가로주택구역이 맞는지 지적도를 통해 확인해보시기 바랍니다.
토지의 소유자나 주택의 소유자는 분양권을 우선적으로 받을 수 있으며 조합원의 이익을 고려하고 나머지 분양권은 공모해서 뽑게 됩니다. 가로주택사업 같은 경우 주택 소유자, 토지소유자의 동의만으로 바로 조합원이 만들어지고 진행되기 때문에 빠릅니다.
조합원은 분양신청을 하지 않으면 현금청산하여 받게 됩니다. 감정평가액을 기준으로 청산하므로 이 또한 합의가 쉽지는 않지만 공공사업자라면 감정평가액으로 지정되어 처리되게됩니다.
토지나 주택소유자가 아닌 이상 규제지역인 투기과열지구에서는 조합원 지위를 사서 양도받는 것이 금지되었으므로 비규제지역에서는 조합원지위를 양도받을 수 있습니다. 노리려면 조합이 구성되기 전에 이미 들어가 있어야 됩니다.
3. 가로주택정비사업 보상과 분담금, 절차는?
분담금은 시공사 입찰단계에서 결정됩니다. 보통 1주택을 가졌다면 땅값이 계속오르는 것으로 봐서는 분담금이 나올 수밖에 없습니다.
가로주택사업은 대부분 공공시행자가 개입되어서 하게되기 때문에 감정평가도 적게 나와서 현금청산한다면 미래가치까지 따져봤을 때 손해가 큽니다. 현금청산하고 다른 집으로 간다고 해도 주변 집 값도 분담금 값이 포함된 값이라서 엄두가 안납니다.
현금청산 말고는 분담금을 부담하고 받는 방법이 있습니다. 분담금을 낼 돈이 부족하다면 제1금융권 대출이나 정부가 특정 조건에 따라 지원해주는 담보대출을 이용해보시는 것도 방법입니다. 정부지원 정책에서는 중도상환수수료도 없고 최저금리로 되므로 조건만 된다면 지원을 받는게 좋습니다.
분담금은 일반적으로 계약금 10%는 빠르게 납부해야하며 잔금은 대출 받아서 3개월에서 5개월에 한번씩 납입하고 조합원분양계약서에 체결하면 됩니다.
대출이 전혀 나오지 않거나 이자를 감당할 여력이 없다면 현금청산도 방법이지만 부동산은 많이 올라있으므로 선택이 쉽지 않습니다.
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