정부대출로 보증금을 받은 집을 전세사기 당하는 것은 흔치 않은 일이지만 충분히 일어날 수도 있는 일입니다. 그러므로 필히 계약하기 전에 점검해봐야합니다. 대출 전세사기에 대한 대처법, 예방법에 대해서 정리하겠습니다.
[목차]
- 정부대출로 전세사기 당하면 어떻게 될까?
- 전세사기 미리 확인하고 들어가기
- 전세보증보험을 가입했다면?
1. 정부대출로 전세사기 당하면 어떻게 될까?
정부에서 제공하는 전세대출을 받는 것이 어렵기 때문에, 전세사기를 당할 가능성은 상대적으로 낮습니다. LTV(대출금액 대비 담보가치 비율) 기준이 하향 조정되었음에도 불구하고, 전세금액의 70%까지만 대출 받을 수 있기 때문입니다.
집값이 전세보증금보다 하락한 후에 임대인이 파산신청을 하거나 도망가는 경우, 전세 사기는 발생할 수 있습니다.
정부에서 지원하는 대출이라 하더라도 결국엔 이자를 내고 원금을 갚아야 하는 대출입니다. 최근에 전세사기특별법이 통과되었지만, 전적으로 책임을 지는 주체는 세입자와 공인중개사입니다.
따라서, 전세를 계약하기 전에 세입자는 집값 추세를 잘 살피고, 등기부등본의 갑구(소유권)를 확인하는 것이 중요합니다. 정부지원금이 아닌 이상, 대출금은 결국 대출금이기 때문에, 공인중개사의 중재가 있더라도 전세 사기는 발생할 가능성이 있습니다.
2. 전세사기 미리 확인하고 들어가기
전세계약을 체결하기 전에 확인해야 할 사항
- 임대인의 세금 체납 확인: 최근에 도입된 법에 따라, 임대차 계약 전에 임대인의 세금 체납 여부를 확인할 수 있습니다.
- 등기부등본 확인: 등기부등본의 갑구에는 근저당, 가등기, 가처분 등 소유권에 관련된 사항이 명시되어 있습니다. 이를 통해 대출 여부와 대출 금액을 확인해야 합니다.
- 주택임대사업자 확인: 주택임대사업자인 경우, 임차인 등기와 보증보험 가입이 필수이므로, 일반 임대인보다 안전합니다.
- 주택 실소유자 확인: 신분증, 주민등록등본, 가족관계증명서 등을 통해 실제 소유주와 일치하는지 확인해야 합니다.
- 집값 시세 확인: 아파트의 경우는 가격 확인이 쉽습니다. KB부동산이나 부동산테크원에서 확인하면 됩니다. 빌라나 신축 오피스텔 같은 경우 시세파악이 어려우니 주변 시세와 대조해보기 바랍니다.
빌라, 오피스텔 시세 파악 사이트
- 피터팬
- 네이버부동산
전세 사기를 예방하는 방법은 시세를 파악하는 것이 제일 중요합니다. 보증금이 집값과 별로 차이 없으면 안되고 주변 시세가 우하향을 그리고 있다면 더욱 주의하는게 좋겠습니다.
3. 전세보증보험 가입했다면?
주택임대사업자인 집주인은 반드시 전세보증보험에 가입해야 합니다. 이는 임대인 또는 임차인 누구에게나 적용되며, 전세보증보험에 대한 자세한 정보는 이전에 작성한 게시글을 참조하시면 됩니다.
집주인이 보증보험 가입 여부를 확인하고, 만약 보험 가입이 되어있지 않다면, 신청 가능 여부를 확인하는 웹사이트를 통해 검증 후 보험 가입을 권장합니다.
전세금 보증보험 금액과 한도
- 주택 가격 x 담보 인정 비율(90%) - 선순위 채권 등
- 갱신 보증의 경우 담보 인정 비율은 '23.12.31까지는 100% 적용되며, '24.1.1부터는 갱신 보증 신청건에 대해서도 90%가 적용됩니다.
불법 건축물은 보증보험 가입 대상에서 제외되며, 주택 가격이 1억원이고 보증금이 9000만원 이상인 경우에는 HUG(주택도시보증공사)에서 자동적으로 보험 가입 절차가 진행됩니다. 따라서 전세 사기를 방지하기 위해서는 보증보험 가입 여부를 확인하는 것이 큰 도움이 됩니다.
보증보험 가입 시 확인해야 할 사항
- 등기부등본 확인 (경매 신청, 가압류, 가등기 등)
- 전입 세대 열람 확인
- 전세 계약서 확인
- 건축물대장 확인
- 대출을 받은 은행 확인
이러한 정보들을 다른 방식으로 표현하자면, 주택임대사업자가 가입해야 하는 전세보증보험은 임대인과 임차인 모두에게 적용되며, 이전 게시물에서 보다 자세한 정보를 찾아볼 수 있습니다.
보험 가입이 확인되지 않을 경우, 가능한 보험 가입을 추천하며, 이를 위해 신청 가능 여부를 확인하는 웹사이트를 통해 검증하게 됩니다.
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