가끔 보면 무허가주택은 생각보다 주위에 많습니다. 건축물대장이 없거나 있어도 위반건축물이고 등기가 없는 주택이나 건물들이 있습니다. 세금문제나 대출문제에서도 많이 걸리는데요. 오늘은 무허가주택을 어떻게 유리하게 끌고 가는지 알아보겠습니다.
[목차]
- 무허가주택은 주택수에 포함되는지? 어떻게 확인하는지?
- 무허가 주택도 양도소득세에 포함되는가?
- 무허가주택 매매시 주의할 점
1. 무허가주택은 주택수에 포함되는지? 어떻게 확인하는지?
공인중개사 공부할 때 배웠던 내용입니다. 무허가주택도 주택 수에서 포함됩니다. 대신 장기보유특별공제에서 배제되므로 세금요율도 오르게 됩니다.
물론 등기도 할 수 있고 살았던 사실이 인정된다면 소급효과를 적용하여 인정됩니다. 그러므로 일시적 2주택 과세요건에서도 주택 수 포함된다고 할 수 있습니다.
주택 수에 따라 취득세도 다르고 양도소득세, 대출에 대한 혜택도 다양하기 때문에 주택 수 산정은 중요합니다. 상속이 되든 증여가 되든 누군가 살거나 자신이 살면 주택 수에 포함됩니다. 미등기, 무허가, 시가가 거의 없는 건물도 마찬가지입니다.
주택 수 산정에 있어서 정부는 일시적 2주택, 3주택이라는 것을 정해놓았습니다. 일시적으로 1주택보다 많이 가졌더라도 2~3년 안에 양도하면 일시적 1주택으로 취급하겠다는 정책입니다.
우리나라의 부동산에 대한 세금은 매우 엄격하지만 조금만 관심가지고 살펴보면 절세할 구석이 꽤 있습니다. 네이버 익스퍼트나 부동산 전문 변호사, 무료상담 서비스를 체험이라도 이용해서 절세방안을 마련하시는 것을 추천합니다.
2. 무허가주택도 양도소득세에 포함되는가?
앞서 말씀했다시피 무허가주택은 장기보유특별공제에서 배제되고 양도소득세도 과세됩니다. 토지와 건물이 같이 있다면 건물을 밀고 토지만 양도하는 방법도 사용하곤 합니다.
미등기, 무허가 건물을 양도하는 경우 양도소득세는 70%로 어마무시합니다. 다만 부동산 등기를 하고 싶어도 불법건축물 대산이거나 특정 건축물의 경우에는 예외사항으로 둡니다. 불법건축물은 건축물관리대장이 작성되지 않아 소유권보전등기를 못한 경우를 말합니다.
하지만 법에서는 미등기양도자산으로 판정되므로 그것에 대한 증거를 내밀어야합니다. 행정소송으로 갈 수도 있습니다. 일반 양도소득세는 40%이내에서 끝날 일이 70%로 거의 세금으로 전부 내야하는 것입니다.
미등기, 무허가자산에 대해 세금으로 고민하거나 법적인 문제를 해결해야 할 때가 안 일어날 것 같지만 있습니다. 공인중개사 공부를 하거나 많이 거래하신 분은 돌파구를 찾겠지만 일반적으로 상속받은 집,토지에서 이런 일이 발생한다면 법률자문 서비스나 부동산 법률 상담을 돈을 조금 내서라도 하는 것을 권합니다.
3. 무허가주택 매매시 주의할 점
무조건 건축물관리대장과 등기부등본을 떼어봅니다. 어떤 주택을 살 것인지 팔 것인지 몰라도 제일 기본적인 사항입니다. 건축물대장에서 확인해야 할 것은 위반건축물인지 불법건축물인지 확인해야합니다.
위의 사항이면 건축물대장이 없거나 가보면 다른 건축물이 세워져있습니다. (건축물대장과 치수가 다름) 건축물대장이 문제가 있으면 세금적인 문제나 대출 문제도 갑자기 생기면서 머리가 아파집니다.
이런 건물이라면 해당 지자체에 문의하거나 등기부등본을 살피고 측량까지 해야할 수도 있습니다. 하지만 이런 건축물들은 가격이 착해서 돈이 될 수 있습니다.
무허가주택이나 건물은 대부분 등기가 없지만 토지만 등기부로 신고된 경우도 가끔 있습니다. 위반 건물은 건축물대장이 있는대신 위와 같이 노란딱지가 붙어있습니다. 등기부등본도 있습니다.
건축물대장이 없는 무허가건물을 측정까지 다 해야하므로 복구가 쉽지않습니다. 시간적으로도 비용적으로도 옳지 않습니다. 다만 건축물대장은 있고 등기가 안되서 미등기주택이나 건물이라면 말은 달라집니다.
건축물대장이 존재하는 때로 측정하여 취득세를 계산한 후 건물분등기 등재를 등기소에 신청하면 됩니다. 다만 등기가 지연되었으므로 지연에 따른 과태료를 내야겠지만 복원하는게 더 좋습니다.
미등기 주택이나 건물을 매매할 때 먼저 건축물대장 -> 등기부등본 -> 가격 순으로 살펴주시고 가격이 합리적이고 풀 수 있을 만한 문제이면 투자해보는 것도 좋아보입니다.
거래할 때 2주택이니 양도소득세이니 세금문제도 생각해서 전문가의 도움을 받거나 컨설팅 서비스를 이용하는 방법도 권합니다.
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