전세사기가 많아지면서 보증금에 관한 각종 분쟁이 끊이지 않습니다. 전세에 대해서 법률적으로 문제가 많다고 생각되는데요. 임차인의 권리를 지키기 위한 내용증명, 전세금반환소송, 임차권등기명령에 대해서 정리해보겠습니다.
[목차]
- 전세보증금 받을 때 내용증명이 필요한 이유
- 공시송달이란? 집주인에게 공시송달하는 방법
- 임차권등기명령, 전세금반환소송 효력에 대하여
1. 전세보증금 받을 때 내용증명이 필요한 이유
내용증명은 법적인 소송을 할 때나 법적 증거를 남길 때 매우 중요한 수단입니다. 내용증명은 상대방에게 나의 의사를 표시하였음을 증명하기 위한 문서이며 추후 증거로 사용될 수 있습니다.
특히 이사갈 날을 미리 통보하고 계약이 끝났음에도 불구하고 보증금을 못받았을 때 최후의 수단으로 상대방에게 법적 책임을 묻기 위한 절차입니다.
내용증명을 발송해도 보증금을 받지 못하면 다음과정으로 공시송달 신청하고 전세금반환소송으로 들어갑니다. 이 순서를 통해 전세금 회수의 압박을 넣을 수 있습니다. 본격적인 소송은 시간과 비용이 꽤 들기에 미리 회수할 수 있으면 좋겠습니다.
내용증명이 막강한 효력을 갖는 것은 아니지만 명확한 사실과 의사표시를 제대로하고 변호사나 법무법인의 인증이 있으면 집주인에게 더 효과적이고 소송에 갔을 때 유리하게 작용할 수 있습니다.
또 다른 방법으로는 임차권등기를 할 수 있습니다. 그것에 대한 내용은 전 포스팅에서 다루었으니 참고하시기 바랍니다.
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내용증명 기재사항 및 필요한 것
- 발송인 (이름, 주소, 연락처)
- 수취인 (이름, 주소, 연락처)
- 송달료 (만원 미만)
- 내용 (분쟁, 현황에 대한 내용)
- 별첨
내용증명은 우체국에서 보내는 것이고 우체국에서 판매하는 양식을 사용하실 수도 있습니다. 내용증명을 작성한 후 우체국에 접수 후 송달료를 지불하면 됩니다. 우체국에서는 발송인에게 송달증명서를 발급해줍니다. 이는 소송에서 특정 증거로 활용될 수 있습니다.
한글이나 한자로 작성해야하며 육하원칙에 따라 기재합니다. 우체국에서는 3년동안 내용증명사실을 보관할 수 있고 총 3통으로 발송인, 수취인, 우체국이 나눠갖습니다.
우체국에서 양식도 제공하므로 다운로드하셔서 참고하는 것도 방법입니다. 더 확고하게 내용증명을 하시고 싶다면 변호사나 법무사무소에 컨설팅을 받는 것도 추천드립니다. 육하원칙에 따라 양식에 맞춰 쓴다고하지만 이것도 더 효과적으로 법적조치를 할 수 있는 노하우들이 있기 때문입니다.
2. 공시송달이란? 집주인에게 공시송달하는 방법
공시송달은 적합한 내용증명을 전달할 방법이 없거나 주소를 알 수 없을 때 전달할 서류를 일정 기간이 지나면 전달된 것으로 간주하는 제도를 말합니다. 재판절차나 행정절차에서 사용하는 것으로 내용증명을 전달하는 최후의 방법입니다.
주로 경매에서 집주인의 행방이 묘연하거나 연락을 받지 않을 때 사용되나 전세보증금을 돌려주지 않을 때도 사용하곤 합니다.
공시송달은 법원에서 하는 것이고 직권이나 당사자의 신청에 의해서 실시됩니다.
공시송달을 포함한 전반적인 전세금반환소송 순서
1. 셀프 또는 변호사를 통해 내용증명을 보냄, 연락두절, 반송
2. 법원에 공시전달 신청서 제출
3. 법원 공시송달 허가
4. 송달증명서 받음
5. 전세금반환소송 제기
물론 소송까지 가지 않는 것이 시간적으로나 비용적으로 좋지만 뜻대로 되지 않는 경우가 빈번하기 때문에 내용증명, 공시전달, 소송까지의 과정을 아는 것이 중요합니다.
이러한 과정에서 객관적인 사실을 증명하여야하고 설득력이 있어야하며 조리있게 서술하여야 합니다. 법무자문 컨설팅을 받는 것도 추천드리며 판례를 많이 살펴보면서 법률적으로 맞는지 납득이 가는지 따져봐야 할 것 입니다. 개인적으로는 간단하게 변호사에게 자문이나 첨삭을 받는 것을 추천드립니다.
3. 임차권등기명령, 전세금반환소송 효력에 대하여
내용증명이나 소송까지 가기 전에 주의하여야 할 사항이 많습니다. 우선 주택의 가격에 대해 자세히 알아야하며 그 지역의 집값흐름을 봐야합니다. 모든 전세사기는 집값이 떨어지면서 깡통주택이 되며 시작되었습니다.
그리고 우선순위로 은행에 대출(저당권)이 잡혀있나 확인해야하고 전입신고, 확정일자는 꼭 저당권보다 우선해서 잡아놓아야합니다. 즉 대항력이 있는 임차인이 되어야 합니다.
대항력이 생겼다면 이사가더라도 임차권등기를 해놓을 수 있으며 장기전이 되는 전세금반환소송보다는 더 실효성이 있고 대항력을 인정받아 자신의 보증금을 더 빠르게 지키기 유리합니다. 무엇보다 중요한 것은 예방이겠습니다만..
대항력을 인정받아도 법적으로 선순위에 은행대출, 가압류, 가처분 같은 소유권에 대한 권리가 걸려있다면 보증금을 일부만 돌려받거나 아예 못받을 수도 있습니다. 그러므로 우선적으로 등기부, 주택의 시세, 집주인의 세금납부 같은 주요한 사항을 먼저 보길 바랍니다.
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